Quando alguém falece, os bens que essa pessoa possuía – como casas, apartamentos ou terrenos – precisam ser organizados e divididos entre os herdeiros. Esse processo é chamado de inventário, e os imóveis muitas vezes são a parte mais importante do patrimônio deixado para trás. Mas como funciona o inventário de bens imóveis? Quais são os passos, os custos e os cuidados que os herdeiros devem ter?
Neste artigo, vamos explicar tudo isso de forma simples, para quem não entende muito de leis, mas quer saber o que fazer. Vamos usar exemplos do cotidiano e mostrar o que diz o Código Civil brasileiro, que regula esse assunto. Você vai aprender como os imóveis entram no inventário, quem tem direito a eles, o que pode dar errado e como evitar problemas. Seja você um herdeiro ou alguém planejando o futuro, esse texto vai trazer clareza sobre o processo.
O que é o inventário e por que os imóveis são especiais
O inventário é o procedimento que lista e divide tudo o que o falecido deixou: dinheiro, carros, móveis e, claro, imóveis – casas, apartamentos, terrenos, qualquer propriedade registrada. No Brasil, ele pode ser feito no cartório (se todos concordarem e não houver complicações) ou na Justiça (se tiver testamento ou menores envolvidos). O objetivo é passar esses bens aos herdeiros, como filhos, cônjuge ou pais.
Os imóveis são especiais porque geralmente valem mais e têm significado emocional. Pense na Dona Maria, que morreu deixando uma casa onde criou os filhos. Essa casa vale R$ 500 mil, mas também carrega memórias. Dividi-la entre os herdeiros não é só questão de dinheiro, mas de sentimento e burocracia – afinal, imóveis têm documentos, registros e regras próprias. Por isso, o processo exige atenção extra.
Quais imóveis entram no inventário
Nem todo imóvel que o falecido usava vai para o inventário. Só entram os que eram dele de verdade, registrados no nome dele ou em parte. Vamos explicar com exemplos:
Imóveis próprios: Seu José tinha uma chácara de R$ 300 mil no nome dele. Ela entra no inventário para ser dividida entre os filhos.
Imóveis em comum: Dona Clara era casada com Seu Miguel num regime de comunhão parcial de bens. Eles tinham um apartamento de R$ 400 mil. Metade (R$ 200 mil) é dela e vai ao inventário; a outra metade é do Miguel, que ainda vive.
Imóveis não registrados: Seu Antônio “comprou” um terreno, mas nunca fez a escritura. Se não houver prova legal, ele pode não entrar no inventário.
Ou seja, só o que está no nome do falecido (ou a parte dele) conta. Isso é checado no Registro de Imóveis, um cartório que guarda essas informações.
Como os imóveis são avaliados no inventário
Para dividir os imóveis, primeiro é preciso saber quanto valem. Isso é feito por uma avaliação, que pode ser simples ou profissional. Veja o caso da Dona Helena: ela deixou uma casa de dois andares. No inventário, os filhos chamaram um avaliador, que disse que a casa vale R$ 600 mil, considerando tamanho, localização e estado. Esse valor é usado para calcular a divisão e os impostos.
Às vezes, os herdeiros concordam em estimar o valor sem avaliador, mas, se houver briga ou dúvida, o juiz pode mandar fazer uma avaliação oficial. Um imóvel mal avaliado – por exemplo, subestimado para pagar menos imposto – pode gerar problemas com o Fisco ou entre os herdeiros.
Passo a passo do inventário de imóveis
O processo de inventário com imóveis segue etapas claras. Vamos usar o exemplo do Seu Roberto, que morreu deixando uma casa (R$ 400 mil) e um terreno (R$ 150 mil) para os filhos Ana e Pedro:
1. Abertura: Ana e Pedro abrem o inventário em até dois meses após a morte, no cartório ou na Justiça.
2. Inventariante: Pedro é escolhido para organizar tudo – ele será o “inventariante”, responsável pelos papéis.
3. Levantamento: Eles listam a casa e o terreno, com documentos como escritura e matrícula do imóvel.
4. Avaliação: Um avaliador confirma os valores: R$ 400 mil e R$ 150 mil.
5. Impostos: Paga-se o ITCMD (ex.: 4% de R$ 550 mil = R$ 22 mil) sobre o total dos bens.
6. Partilha: A casa e o terreno são divididos – ou vendidos, se os dois preferirem dinheiro.
7. Registro: O cartório de imóveis atualiza o nome dos novos donos (Ana e Pedro).
Esse processo pode levar meses, dependendo da complexidade.
Quem tem direito aos imóveis no inventário
A divisão dos imóveis segue a lei ou um testamento, se houver. O Código Civil define os “herdeiros necessários” (filhos, cônjuge, pais), que têm direito a pelo menos metade do patrimônio. Veja exemplos:
Sem testamento: Dona Lúcia morreu deixando um apartamento de R$ 300 mil e dois filhos. Cada um fica com R$ 150 mil (metade do valor ou do imóvel).
Com testamento: Seu Carlos tinha uma casa de R$ 500 mil e escreveu que queria dar R$ 100 mil a uma ONG. Os filhos dividem R$ 400 mil (metade é garantida por lei, e a outra metade segue o testamento).
Cônjuge: Dona Rosa era casada com Seu João em comunhão universal. A casa de R$ 600 mil é metade dela (R$ 300 mil vai ao inventário) e metade dele.
A ordem legal é: filhos (com cônjuge), pais (com cônjuge) ou só o cônjuge, se não houver outros.
Impostos e custos no inventário de imóveis
Dividir imóveis tem custos. O principal é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que varia por estado – em São Paulo, é 4%. No caso do Seu Roberto (R$ 550 mil em imóveis), o imposto é R$ 22 mil. Outros custos incluem:
– Advogado: Obrigatório, pode ser 5% a 10% do valor (R$ 27 mil a R$ 55 mil).
– Taxas de cartório ou Justiça: R$ 1 mil ou mais.
– Avaliação: Uns R$ 500 por imóvel.
– Registro: Para atualizar o nome no cartório de imóveis, cerca de R$ 1 mil por propriedade.
Esses valores saem do espólio (os bens do falecido) ou do bolso dos herdeiros, se não houver dinheiro líquido.
Problemas comuns com imóveis no inventário
Imóveis podem trazer dores de cabeça. Veja exemplos:
Falta de registro: Dona Tereza tinha uma casa sem escritura. Os filhos precisam provar que era dela (com recibos ou testemunhas) para incluir no inventário.
Herdeiros em desacordo: Seu Miguel deixou um sítio. O filho João quer vender, mas a filha Carla quer ficar. Sem acordo, o juiz decide.
Dívidas no imóvel: Dona Fátima tinha um apartamento com financiamento de R$ 100 mil em aberto. A dívida é paga antes da divisão.
Checar documentos e conversar evita esses problemas.
O papel do registro de imóveis no processo
Todo imóvel no inventário precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis – é como o “RG” da propriedade. Depois da partilha, os herdeiros levam a decisão do inventário (escritura ou sentença) ao cartório para mudar o nome do dono.
Exemplo: Dona Irene deixou um terreno de R$ 200 mil. Após o inventário, os filhos Ana e Lucas dividiram: Ana ficou com 60%, e Lucas com 40%. Eles pagaram a taxa e atualizaram a matrícula no cartório, cada um com sua parte. Sem isso, o imóvel fica no nome da falecida, e eles não podem vender ou usar legalmente.
Venda de imóveis durante o inventário
Às vezes, os herdeiros preferem vender o imóvel e dividir o dinheiro. Seu Paulo deixou uma casa de R$ 450 mil. Os filhos Clara e Pedro decidiram vender por R$ 430 mil. No inventário, o juiz ou cartório autoriza, o dinheiro paga o ITCMD (R$ 17.200) e custos, e o resto (uns R$ 400 mil) é dividido: R$ 200 mil para cada. Mas todos têm que concordar – se um quiser ficar com a casa, a venda não acontece.
Planejamento para facilitar o inventário de imóveis
Quem está vivo pode organizar os imóveis para evitar confusão depois. Dona Rosa fez uma doação em vida: deu a casa aos filhos, mas manteve o direito de morar lá (usufruto). Quando morreu, o inventário foi só de outros bens. Outra opção é um testamento claro ou até quitar financiamentos. Seu Alfredo regularizou um terreno antes de morrer, deixando tudo pronto para os herdeiros.
Planejar assim economiza tempo e dinheiro.
Cuidados com imóveis herdados
Depois do inventário, os herdeiros precisam cuidar do imóvel. Dona Carmem herdou metade de um apartamento com o irmão João. Eles decidiram alugar e dividir o aluguel, mas precisam manter IPTU e taxas em dia. Se não houver acordo, o imóvel pode ser vendido por ordem judicial. Regularizar tudo no cartório é o primeiro passo para evitar dor de cabeça.
Perguntas e respostas sobre inventário de bens imóveis
1. Todo imóvel do falecido entra no inventário?
Não, só os que estavam no nome dele ou a parte dele, se for em comum.
2. Posso morar no imóvel durante o inventário?
Sim, se os herdeiros concordarem, mas o uso não muda a divisão.
3. Quanto custa o inventário de um imóvel?
Depende do valor: ITCMD (até 8%), advogado, taxas – pode ser R$ 20 mil ou mais.
4. E se o imóvel não tiver escritura?
Precisa provar a posse legalmente, ou ele pode ficar fora do inventário.
5. Posso vender minha parte depois?
Sim, após o registro no cartório, você é dono da sua fração.
Conclusão
O inventário de bens imóveis é um processo cheio de detalhes, mas entender como ele funciona traz tranquilidade. Com exemplos como Dona Maria, Seu Roberto e Dona Irene, vimos que os imóveis exigem avaliação, registro e acordo entre os herdeiros. O Código Civil garante os direitos de cada um, mas também pede organização – desde levantar documentos até pagar impostos.
Seja para dividir uma casa de família ou planejar o futuro, o segredo é agir com clareza: checar registros, conversar com os envolvidos e contar com um advogado. Assim, o inventário vira uma solução, não um problema, e os imóveis passam de geração em geração como um legado bem cuidado.