Quando alguém falece, os bens que essa pessoa possuía – como casas, apartamentos ou terrenos – precisam ser organizados e divididos entre os herdeiros. Esse processo é chamado de inventário, e os imóveis muitas vezes são a parte mais importante do patrimônio deixado para trás. Mas como funciona o inventário de bens imóveis? Quais são os passos, os custos e os cuidados que os herdeiros devem ter?
Neste artigo, vamos explicar tudo isso de forma simples, para quem não entende muito de leis, mas quer saber o que fazer. Vamos usar exemplos do cotidiano e mostrar o que diz o Código Civil brasileiro, que regula esse assunto. Você vai aprender como os imóveis entram no inventário, quem tem direito a eles, o que pode dar errado e como evitar problemas. Seja você um herdeiro ou alguém planejando o futuro, esse texto vai trazer clareza sobre o processo.
O inventário é o procedimento que lista e divide tudo o que o falecido deixou: dinheiro, carros, móveis e, claro, imóveis – casas, apartamentos, terrenos, qualquer propriedade registrada. No Brasil, ele pode ser feito no cartório (se todos concordarem e não houver complicações) ou na Justiça (se tiver testamento ou menores envolvidos). O objetivo é passar esses bens aos herdeiros, como filhos, cônjuge ou pais.
Os imóveis são especiais porque geralmente valem mais e têm significado emocional. Pense na Dona Maria, que morreu deixando uma casa onde criou os filhos. Essa casa vale R$ 500 mil, mas também carrega memórias. Dividi-la entre os herdeiros não é só questão de dinheiro, mas de sentimento e burocracia – afinal, imóveis têm documentos, registros e regras próprias. Por isso, o processo exige atenção extra.
Nem todo imóvel que o falecido usava vai para o inventário. Só entram os que eram dele de verdade, registrados no nome dele ou em parte. Vamos explicar com exemplos:
Imóveis próprios: Seu José tinha uma chácara de R$ 300 mil no nome dele. Ela entra no inventário para ser dividida entre os filhos.
Imóveis em comum: Dona Clara era casada com Seu Miguel num regime de comunhão parcial de bens. Eles tinham um apartamento de R$ 400 mil. Metade (R$ 200 mil) é dela e vai ao inventário; a outra metade é do Miguel, que ainda vive.
Imóveis não registrados: Seu Antônio “comprou” um terreno, mas nunca fez a escritura. Se não houver prova legal, ele pode não entrar no inventário.
Ou seja, só o que está no nome do falecido (ou a parte dele) conta. Isso é checado no Registro de Imóveis, um cartório que guarda essas informações.
Para dividir os imóveis, primeiro é preciso saber quanto valem. Isso é feito por uma avaliação, que pode ser simples ou profissional. Veja o caso da Dona Helena: ela deixou uma casa de dois andares. No inventário, os filhos chamaram um avaliador, que disse que a casa vale R$ 600 mil, considerando tamanho, localização e estado. Esse valor é usado para calcular a divisão e os impostos.
Às vezes, os herdeiros concordam em estimar o valor sem avaliador, mas, se houver briga ou dúvida, o juiz pode mandar fazer uma avaliação oficial. Um imóvel mal avaliado – por exemplo, subestimado para pagar menos imposto – pode gerar problemas com o Fisco ou entre os herdeiros.
O processo de inventário com imóveis segue etapas claras. Vamos usar o exemplo do Seu Roberto, que morreu deixando uma casa (R$ 400 mil) e um terreno (R$ 150 mil) para os filhos Ana e Pedro:
1. Abertura: Ana e Pedro abrem o inventário em até dois meses após a morte, no cartório ou na Justiça.
2. Inventariante: Pedro é escolhido para organizar tudo – ele será o “inventariante”, responsável pelos papéis.
3. Levantamento: Eles listam a casa e o terreno, com documentos como escritura e matrícula do imóvel.
4. Avaliação: Um avaliador confirma os valores: R$ 400 mil e R$ 150 mil.
5. Impostos: Paga-se o ITCMD (ex.: 4% de R$ 550 mil = R$ 22 mil) sobre o total dos bens.
6. Partilha: A casa e o terreno são divididos – ou vendidos, se os dois preferirem dinheiro.
7. Registro: O cartório de imóveis atualiza o nome dos novos donos (Ana e Pedro).
Esse processo pode levar meses, dependendo da complexidade.
A divisão dos imóveis segue a lei ou um testamento, se houver. O Código Civil define os “herdeiros necessários” (filhos, cônjuge, pais), que têm direito a pelo menos metade do patrimônio. Veja exemplos:
Sem testamento: Dona Lúcia morreu deixando um apartamento de R$ 300 mil e dois filhos. Cada um fica com R$ 150 mil (metade do valor ou do imóvel).
Com testamento: Seu Carlos tinha uma casa de R$ 500 mil e escreveu que queria dar R$ 100 mil a uma ONG. Os filhos dividem R$ 400 mil (metade é garantida por lei, e a outra metade segue o testamento).
Cônjuge: Dona Rosa era casada com Seu João em comunhão universal. A casa de R$ 600 mil é metade dela (R$ 300 mil vai ao inventário) e metade dele.
A ordem legal é: filhos (com cônjuge), pais (com cônjuge) ou só o cônjuge, se não houver outros.
Dividir imóveis tem custos. O principal é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que varia por estado – em São Paulo, é 4%. No caso do Seu Roberto (R$ 550 mil em imóveis), o imposto é R$ 22 mil. Outros custos incluem:
– Advogado: Obrigatório, pode ser 5% a 10% do valor (R$ 27 mil a R$ 55 mil).
– Taxas de cartório ou Justiça: R$ 1 mil ou mais.
– Avaliação: Uns R$ 500 por imóvel.
– Registro: Para atualizar o nome no cartório de imóveis, cerca de R$ 1 mil por propriedade.
Esses valores saem do espólio (os bens do falecido) ou do bolso dos herdeiros, se não houver dinheiro líquido.
Imóveis podem trazer dores de cabeça. Veja exemplos:
Falta de registro: Dona Tereza tinha uma casa sem escritura. Os filhos precisam provar que era dela (com recibos ou testemunhas) para incluir no inventário.
Herdeiros em desacordo: Seu Miguel deixou um sítio. O filho João quer vender, mas a filha Carla quer ficar. Sem acordo, o juiz decide.
Dívidas no imóvel: Dona Fátima tinha um apartamento com financiamento de R$ 100 mil em aberto. A dívida é paga antes da divisão.
Checar documentos e conversar evita esses problemas.
Todo imóvel no inventário precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis – é como o “RG” da propriedade. Depois da partilha, os herdeiros levam a decisão do inventário (escritura ou sentença) ao cartório para mudar o nome do dono.
Exemplo: Dona Irene deixou um terreno de R$ 200 mil. Após o inventário, os filhos Ana e Lucas dividiram: Ana ficou com 60%, e Lucas com 40%. Eles pagaram a taxa e atualizaram a matrícula no cartório, cada um com sua parte. Sem isso, o imóvel fica no nome da falecida, e eles não podem vender ou usar legalmente.
Às vezes, os herdeiros preferem vender o imóvel e dividir o dinheiro. Seu Paulo deixou uma casa de R$ 450 mil. Os filhos Clara e Pedro decidiram vender por R$ 430 mil. No inventário, o juiz ou cartório autoriza, o dinheiro paga o ITCMD (R$ 17.200) e custos, e o resto (uns R$ 400 mil) é dividido: R$ 200 mil para cada. Mas todos têm que concordar – se um quiser ficar com a casa, a venda não acontece.
Quem está vivo pode organizar os imóveis para evitar confusão depois. Dona Rosa fez uma doação em vida: deu a casa aos filhos, mas manteve o direito de morar lá (usufruto). Quando morreu, o inventário foi só de outros bens. Outra opção é um testamento claro ou até quitar financiamentos. Seu Alfredo regularizou um terreno antes de morrer, deixando tudo pronto para os herdeiros.
Planejar assim economiza tempo e dinheiro.
Depois do inventário, os herdeiros precisam cuidar do imóvel. Dona Carmem herdou metade de um apartamento com o irmão João. Eles decidiram alugar e dividir o aluguel, mas precisam manter IPTU e taxas em dia. Se não houver acordo, o imóvel pode ser vendido por ordem judicial. Regularizar tudo no cartório é o primeiro passo para evitar dor de cabeça.
1. Todo imóvel do falecido entra no inventário?
Não, só os que estavam no nome dele ou a parte dele, se for em comum.
2. Posso morar no imóvel durante o inventário?
Sim, se os herdeiros concordarem, mas o uso não muda a divisão.
3. Quanto custa o inventário de um imóvel?
Depende do valor: ITCMD (até 8%), advogado, taxas – pode ser R$ 20 mil ou mais.
4. E se o imóvel não tiver escritura?
Precisa provar a posse legalmente, ou ele pode ficar fora do inventário.
5. Posso vender minha parte depois?
Sim, após o registro no cartório, você é dono da sua fração.
O inventário de bens imóveis é um processo cheio de detalhes, mas entender como ele funciona traz tranquilidade. Com exemplos como Dona Maria, Seu Roberto e Dona Irene, vimos que os imóveis exigem avaliação, registro e acordo entre os herdeiros. O Código Civil garante os direitos de cada um, mas também pede organização – desde levantar documentos até pagar impostos.
Seja para dividir uma casa de família ou planejar o futuro, o segredo é agir com clareza: checar registros, conversar com os envolvidos e contar com um advogado. Assim, o inventário vira uma solução, não um problema, e os imóveis passam de geração em geração como um legado bem cuidado.
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